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限购之下资金流向商业地产

发布时间:2021-01-07 14:21:22 阅读: 来源:扫地机厂家

本报记者文洁 长沙报道

住宅受限凸现商业价值

“长沙限购,对于商业地产有限制么?”这是3月4日晚间,听到长沙限购之后,专做投资的石韬(化名)的第一反应。对于这个出生在长沙的美籍华人来说,长沙正在成为他的投资重点区域。

2009年回国的石韬,最初投资的第一选择是住宅。当年,他在融科檀香山买下三套洋房。4个月时间,这三套洋房从8900元/平方米涨到12800元/平方米。“两套自住,一套投资。”

曾经让石韬颇为满意的住宅投资,在面临2010年年底史上最强调控的背景中,开始变得不确定。“房地产的政策市比较明显,住宅投资现在控制得太严了。从回报上来看,门面还是更保险点。”今年2月,石韬以2400万元的价格,在银港水晶城购买了两个带租约的商业铺面这并不是结束,他仍然在四处寻找合适的商业地产。

石韬,仅仅只是活跃在长沙的大小投资者之一。事实上,在二套房首付比例提高到六成和第三套房停贷之后,不少投资者开始转向商业地产。

东城某楼盘营销总监王涌平称,商业地产购房贷款首付比例为五成,年限10年。以前住宅投资因为门槛较低,吸引了不少投资者青睐,而在目前通胀居高不下,住宅投资门槛提高的背景中,不少投资客开始转战商业物业。

在长沙开福万达广场和湘江世纪城,商业销售呈现出一推出就基本被消化掉的状况即使长沙开福万达广场商业门面价格高达4万-5万元/平方米,也出现了“洛阳纸贵”的抢购局面。而写字楼市场中的泊富国际广场等项目,也出现了尚未开盘,但咨询者众多的局面。

中原集团分析师认为,随着楼市调控升级以及住宅“限购”城市的增加,2011年1月已出现投资者从住宅市场转向商业地产的趋势,这将为商业地产市场走强铺平道路。2011年各地写字楼、商铺等商用物业将越来越受到市场的关注,投资者必将加大对写字楼等商用物业的投资力度。

商业地产价量齐涨

1月31日,长沙一则土地拍卖成功的信息,悄然淹没在春节临近的“过年情绪”中位于长沙中心区东牌楼的一块商业用地,以56亿元的价格,被九龙仓借道邦源投资高价拿下。该地块将全部为商业,禁止建设任何住宅。

9天后,来自上海的复地集团以7.8亿元的价格拿下湘春路一地块,拟建集五星级酒店、商业和住宅为一体的城市综合体项目,其中商业设施规模不得小于总建筑量的40%。两条看似并未引起长沙市场大震动的消息背后,是长沙商业地产格局的全新洗牌。

在武广新城的运达中心广场,写字楼报价从13800元/平方米起;而位于CBD核心区的泊富国际广场,写字楼价格预计也在18000元/平方米以上;但微妙的是,即使是这种在几年前的长沙人还觉得是“天价”的写字楼,在当下的环境中,却仍然出现了青睐者众的格局。

“事实上,长沙过去商业地产市场与住宅相比,一直相对平淡。一方面,是具有投资价值的产品并不多,许多人觉得小户型投资门槛低,回报更高。而另一方面,商业地产市场也没有真正形成一种强势的价格预期。”湘江世纪城营销副总经理薛丽说。

但这种格局正在发生改变,3月4日,长沙出台限购细则,明确对90平方米以下户型严格限制。这使得资金的流向更加明朗。

“商业投资成为重要疏散渠道。”田冬炜说。但她同时指出,商业地产的价格不会简单地因为政策而大幅上涨,还依赖于行业的发展状况和专业程度。而现在,越来越多的国内外商业地产巨头们涌入长沙,这种专业程度正在成熟。

投资回报须慎重考虑

商业地产较高的投资回报率是吸引投资者的重要因素。但高回报的背后,仍然是高风险。“商业投资关键是资金的安全性。”石韬说,在他看来,商业投资的唯一原则是,地段,地段,还是地段。

“投资商业地产尤其是写字楼物业,要选择区域位置好的专业产品。”田冬炜说。近年来商业物业的投资回报并不乐观,一般的返租回报仅百分之六七,但专家预计拥有良好内生效益特点的综合体商业物业具备7%以上的稳定投资回报预期,在投资渠道中还是具有一定的优势。特别是在长沙这样一个成长型商业裂变中的中部城市,商业投资大有可为。

有业内人士提醒说,资金充裕、着眼长远收益的投资客,可以考虑投资高档写字楼物业。虽然其购买门槛高,出租和转售均不及商业和公寓灵活,但档次较低的写字楼,投资回报有限,相比之下地段好、品质高的顶级写字楼的投资效益将更稳定。

一个细节是,在商铺、写字楼、购物中心、产权式酒店公寓等多种商业物业中,商铺是中小投资者较为现实的选择。但业内人士提醒,对小投资者而言,投资商铺与投资住宅远远不是一回事,一般来说商铺换手率极低。商业地产转让交易过程中存在高额税费,通常上家需要缴纳的税费占其利润的55%以上,因此绝大多数商铺投资者选择长期持有,通过收租获取利润,这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。

业内人士建议,相对于住宅地产投资,投资商业地产的模式和途径更加复杂和多样化,投资者可以根据自身的经济实力、投资目的、收益要求等因素综合选定合适的商业地产投资项目,这样既可以规避楼市新政,又可以抵抗通胀。

[观点]

以泊富国际为代表的商业地产可以说是本轮调控的受益者,看好其发展前景:一是商业地产受益于经济转型和消费升级,城市化、人均收入等宏观数据支持商业地产的规模增长;二是商业地产基本不受调控影响,目前政策环境有助于资金由住宅流向商业地产;三是随着保险资金进入以及未来REITS的兴起,商业地产资金来源更加多元化。根据我们最新跟踪的数据显示,商业地产无论从销售还是租金方面都得到较大幅度的提高,且商业写字楼租赁价格指数有超过住宅的趋势。我们判断商业地产将逆市飘红,进入繁荣期。

泊富地产有限公司田冬炜

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