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房价小幅回落只为维稳房子仍是当下最好的保值工具没有之一

发布时间:2021-01-21 02:49:20 阅读: 来源:扫地机厂家

摘要: 近二十年来,在中国房地产全面暴涨之下实现了很多人的财富增值,那么在当前的楼市调控越加收紧之下,房价小幅回落的出现能够代表未来房子最好保值工具的地位即将不保了吗?

近二十年来,中国经济高速发展获得的财富增值以及超发货币,以房产、信贷、工资、企业盈利等模式将相当一部分返还给了广大人民,尤其是在完成数轮房产暴涨之后,众多普通群众以房产的形式获得了百万千万计的财富红利,房产成了区分有产和无产者的标准。然而,所谓的财富暴涨之后,带来人家快感却总是短暂的,尤其是在今年房地产多地产被提及的状态下,作为家庭主要资产的房子该怎么办呢?

>>>>第一: 当前房价小幅回落就可以预言未来房价崩盘了?

目前唱空房子的人很多,这一波涨幅波及面太大太广,透支了大部分人未来数年的购买力,大潮过后需要冷静,这符合事物发展的规律,但是,由此就判断未来中国房价将会崩盘,就显得太简单幼稚了。

让我们看一下国家统计局发布的近三年的新房销售总额和房地产贷款总额

从这份表格中可以看出,和2016年比起来,2017年无论是新房销售增长总额,还是房地产贷款总额和个人住房贷款余额增长都是同比16年下降的,这说明2016年是一个贷款宽松年,而2017年已经开始收紧,这从今年政府对房贷的各项严控,各地不断调高首付比例和基准贷款利率上就可以看出端倪,而各地产商获得贷款的难度显然也越来越高。

同时,据央行发布的货币政策执行报告披露,到2017年上半年,房地产贷款总额占各项贷款总额的25%。和很多发达国家的40-50%的比重比起来,还是相当低的。所以中国的房地产金融系统风险并没有很多人想象的那么高,中国政府对时局和楼市的掌控能力远超过很多人的预想。

目前中国楼市的下半场显然已经到来,这一波涨势之后,一线城市普遍八到十万,二线城市3到5万,三线城市1到2万,人们已经把手头能动用的大部分资金都投入到了楼市,同时还透支了未来数年的购买力,后续资金跟不上,国家又动用了大量的政策工具来稳定房价,因此,未来三到五年房价再出现大行情的概率不会太大。

>>>>第二:不把鸡蛋放在一个篮子里,如果房价涨不动了该怎么办?

如果未来几年如果房子涨不动了或是跑不赢通胀了,那么又该如何安放我们的财富呢?近期又开始有专家跳出来重提多元化投资,诸如股票、基金、信托、保险、期货、P2P之类的理财工具又被推到了前台。

俗话说不要把鸡蛋房子一个篮子里,多元化投资,我们可以拿一部分家庭资产来做稳健理财,但是绝对反对把家庭重资产放入这些篮子里。在金融市场越来越复杂化的今天,各项金融工具、资本玩法层出不穷,让普通群众拿着几百上千万的真金白银,放到资本市场里和一批金融玩家去博弈,其结果无异于与虎谋皮。

放眼全球,房子仍是当下最好的保值工具,没有之一!

几十年之后会出现什么新的投资渠道也许难说,但目前从大额资金沉淀、资产的稀缺性和不可批量复制性等角度来说,还没有任何投资品可以取代房产的价值。至少在未来十年,房产还是抵御通胀的有效工具,持有房产仍然是安全的。

但需要指明的是,这里的房产指的是价值城市的优质房产,包括一线、强二线和有概念的三线城市。

但是,想通过房产和金融杠杆短期获取暴利的时代已经结束了,未来楼市更多的机会在于城市选筹、板块轮动、局部洼地和价差倒挂,而这已经脱离了普通大众的认知区域。

如果你对财富增值没有过高的预期,未来数年持有以上房产仍然是安全的,即使是政府出台的租售同权、共有产权、长效租赁等各项政策,从长期来看也只是稳房价而非降房价。

>>>>第三:未来房产税的将会以什么样的方式面世

随着去年一波大幅上涨,不仅带来财富上涨也加入了很多后来炒房者,那么对多套房持有者来说 ,目前最大的担忧在于房产税的落地预期,是否会实施高额征税和按套数征收惩罚性递增税率。

房产税究竟会不会落地,这个问题争论了很久,很多人说很难,确实很难。首先是绕不过去的土地重复征税问题在法律上如何化解;然后是国内复杂的房产属性,有商品房、集资房、小产权房、军产房等等,征收标准难以统一,再者全国房产联网又是一项浩大而艰巨的工程;如何征收的问题,是按套征收还是按面积征收,要不要首套免征,无论按何种方式,都面临着无法破解的困局。如果是首套免征,可能会导致大量的假离婚,如果按人均面积征收,如何按户征收,大规模抗税怎么办;如果实行部分减免,标准如何制定,是否会造成另一个巨大的腐败黑洞;.......

这所有的问题看起来都似乎无解,所以很多人认为房产税就像那个喊狼来了的孩子,一直在喊,但是狼永远也不会来。但是,如果让我们从另一个角度来看一看,就会明白房产税一定会来的。

首先是土地出让金的问题,目前政府是一次性收取40年到70年不等的土地出让金,可随着近十多年房产的不断飙涨,政府发现,无论当时以什么价格出让土地,哪怕是拍出天价的地王,在若干年之后,都会发现地价卖便宜了。

未来土地增值的收益都被开发商和购房者瓜分了,政府在一槌子买卖之后,再也无法参予后期的分享游戏,可是地方政府对土地财政的严重依赖无法从根本上摆脱,现在拍了很多地收了很多钱日子很爽,可是钱是要迅速花出去的,随着地块的不断拍出,政府手中可以打的土地牌越来越少。

就像北京深圳,能拍的土地已经越来越少,这种情况在其他二线城市也会很快出现。在若干年之后,可拍卖的土地资源接近枯竭,以前拍出去的土地也产生不了新的收益,而政府资金缺口却越来越大,这时该怎么办?

有人会说,可以在土地续租方面做文章,40年70年产权的房子到期后征收续租费用来解决财政危机。这就有点想当然了,商业用地还容易解决一点,住宅用地涉及到居住人权和国计民生,收太高是不现实的,只可能象征性地收一点续租费,目前已有先例,住宅续租三十年不过收了区区五位数,拿这点钱来填补未来面临的财政危机显然是远远不够的。

据统计,2015年全国土地出让金收入为32574亿元,占全国财政收入比重为21.38%,许多地方政府的年度财政支出中土地出让金的比重达到50%以上,2016年全国土地出让金和占全国财政收入比也分别上升为37457亿元和23.5%,地方政府对土地财政的依赖度不是在减少而是在加强。

因此,房产税是非征不可的,只有从一次性拍地改为按年征收,才能解决远期的地方政府财政收支问题,否则以后会出更大的乱子。

如果未来国内征收房产税,不论以何种形式,大概率都会在适度平抑房价的同时,推高一二线的房屋租金,同时一线和强二线优质区域的房价会依然居高不下,但三四五线城市由于人口减少,租金无法支撑,房价则会长期稳定在中低位。

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